«گراني مسكن فصل تازه‌اي در روابط مالك و مستاجر به وجود آورده و قدرت چانه‌زني مستاجر در برابر شرايطي كه مالك تعيين مي‌كند را افزايش داده است... تورم در بخش مسكن اگرچه امكان خريد را به پايين‌ترين سطح طي چند سال گذشته رسانده است؛ اما از سوي ديگر فرصتي را براي اجاره‌نشين‌ها فراهم كرده كه اگر اين گروه اطلاع كافي از اين فرصت داشته باشند، قادر خواهند بود مسكن ايده‌آل خود را با بهترين شرايط اجاره كنند...»نیاوران
اجاره‌نشين‌ها فصل تابستان را بيشتر از آنكه فصلي براي گردش، تفريح، استراحت و سفرهاي تابستاني بشناسند، آن را فرصتي مي‌دانند براي يافتن خانه‌اي مناسب جهت خريد يا همان اجاره.
اين گروه كه تعدادشان كم نيست و در واقع 40درصد جمعيت كشورمان را تشكيل مي‌دهند، فصل تابستان را اصلا فصل نقل و انتقالات نامگذاري كرده‌اند. برخي از اين مستاجران كه تابستان امسال چند دهمين تابستاني خواهد بود كه در قالب مستاجر به خانه جديد مي‌روند، كاملا به مسائلي كه بايد براي پيدا كردن مسكن اجاره‌اي در نظر بگيرند، مطلع هستند. پـيـروزي-نبرد شـمالي
لذا روي سخن ما با مستاجران بدون تجربه است. از همين رو گروه مسكن دنياي اقتصاد نكات مهمي را كه بايد خانواده‌هاي اجاره‌نشين نسبت به آن اطلاع داشته تا با رضايت كامل يك سال در مسكن اجاره‌اي بتوانند زندگي راحت و بدون دردسري داشته باشند را در اين گزارش آورده است.
افزايش قدرت چانه‌زني مستاجر
اينكه قيمت‌ها فوق‌العاده بالا رفته و گراني مسكن بيداد مي‌كند كاملا درست و حقيقت امروز بازار مسكن است. اما همين گراني، شرايط ايده‌آلي براي اجاره‌نشين‌ها به وجود آورده است. حتما شما مستاجران سوال مي‌كنيد مگر مي‌شود گراني مسكن ايده‌آل باشد؟ دولت
پاسخ كارشناسي به اين پرسش مثبت است:
تورم غيرمنطقي در بازار مسكن از يك سو و توانايي اندك مالي مستاجران از سوي ديگر موجب شده، فاصله شاخص اجاره‌بها با شاخص توانايي پرداخت اجاره در بالاترين حد ممكن قرار بگيرد.
در چنين شرايطي احتمال اينكه مالك بتواند براي ملك خود مستاجري هماهنگ با مبلغي كه براي رهن و اجاره تعيين كرده، پيدا كند. بسيار بسيار پايين آمده است.
مالك طمع نكن ولنجک
به بيان ساده‌تر در شرايط امروز بازار مسكن، ريسك اجاره براي مالكان به بالاترين سطح ممكن رسيده است.
پس در چنين شرايطي بيشتر از آنكه مستاجران نگران تورم مسكن باشند، مالكان املاك اجاره‌اي بايد نگران اجاره رفتن ملك خود باشند.
همين مساله باعث مي‌شود در فصل نقل و انتقالات كرنش صاحبان ملك اجاره‌اي در برابر گروه‌هاي مستاجر بيشتر از گذشته شود.
بنابراين خيلي صريح بايد گفت شرايط ايده‌آلي كه گراني‌هاي دو سال گذشته در بازار مسكن، در تابستان امسال براي اجاره‌نشين‌ها به وجود آورده همانا افزايش قدرت چانه‌زني مستاجران در برابر مالكان است.گاندی
بگوييد همين جا بمانند
در اين شرايط ايده‌آل، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند قراردادشان با مستاجر قبلي را براي يك سال ديگر تمديد كنند، چون به خوبي مطلع هستند اگر بخواهند دنبال مستاجر جديد باشند (تا از اين طريق بتوانند رهن و اجاره را چند برابر افزايش دهند) اين احتمال وجود دارد كه ماه‌ها ملكشان خالي بماند و خالي ماندن ملك به مراتب ضرر بيشتر از اجاره كمتر را نصيب مالك خواهد كرد.شهرک غرب
اجاره كمتر سود بيشتر دردسر كمتر
فرض كنيد اجاره ملكي تا تابستان امسال 300هزار تومان بوده و مالك قصد دارد آن را به مستاجر جديد اما با اجاره 400هزار توماني واگذار كند. مابه‌التفاوت اين دو رقم، مبلغ يك ميليون و 200هزار تومان را در سال به جيب مالك وارد مي‌كند. اما اگر مالك مجبور شد 4 ماه دنبال مستاجري بگردد كه قادر باشد 400هزار تومان اجاره دهد در اين صورت يك‌ميليون و 600هزار تومان بابت خالي ماندن 4 ماه ملكش، از درآمدش كم شده است. حال آيا به نفع مالك است كه اجاره كمتري بگيرد يا به دنبال مستاجر جديد با اجاره‌بهاي بيشتر باشد؟ عقل محاسبه‌گر در چنين حالتي به دريافت اجاره كمتر حكم مي‌دهد. با توجه به آنچه گفته شد اجاره‌نشين‌ها در شرايط فعلي بهتر است با اعتماد به نفس كامل قراردادشان را با مالك براي يك سال ديگر تمديد كنند و در مقابل خواسته مالك براي افزايش چند برابري اجاره‌بها، با قدرت، چانه‌زني كنند. در اين گزارش رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز توصيه‌هاي مهمي را براي فصل نقل و انتقالات خطاب به مالكان و مستاجران مطرح كرده است.
به مشاوران متخصص مراجعه كنيد
مصطفي قلي‌خسروي در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد با اشاره به اينكه فصل تابستان مصادف است با اوج جابه‌جايي‌ها در بازار مسكن، تاكيد كرد: مردم نهايت دقت و هوشياري خود را به خرج دهند و از مراجعه به مشاوران املاك غيرمتخصص كه داراي پروانه تخصصي جواز كسب نيستند، خودداري كنند.ميني سيتي - كوي لاله
اتمام حجت با بنگاه‌هاي املاك
خسروي در عين حال به مسوولان ارشد بنگاه‌ها هشدار داد پروانه تخصصي جواز كسب را حتما بايد در معرض ديد مراجعه‌كنندگان قرار دهند تا اعتماد مردم به فعاليتي كه بنگاه‌ها انجام مي‌دهند جلب شود.
امضاي بدون مطالعه ممنوع
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اعلام اين مطلب گفت: مردم در هنگام عقد قراردادهاي معاملات مسكن دقت كنند كه هيچ قراردادي را بدون مطالعه امضا نكنند و بدون استفاده از نظر مشاوران متخصص به هيچ وجه اقدام به عقد قرارداد نكنند. قلي خسروي تاكيد كرد: مردم در نقش پليس براي اتحاديه املاك بايد فعاليت كنند و در هر كجا كه شاهد بروز تخلف از سوي مشاوران املاك بودند، مراتب را به اطلاع بازرسان اتحاديه برسانند.
وي خاطرنشان كرد: قطعا با مشاوران املاك متخلف برخورد جدي خواهد شد به طوري كه در وهله اول اتحاديه اقدام به اخذ جريمه از اين افراد خواهد كرد و در مراحل بعدي در صورت ثبت سه فقره شكايت در پروانه ثبت مشاوران املاك متخلف، اتحاديه اقدام به ابطال پروانه كسب آنها خواهد كرد. یوسف آباد
حق كميسيون
وي در ادامه در مورد تعرفه حق كميسيون معاملات مشاوران املاك گفت: در معاملات قطعي خريد و فروش حق كميسيون بنگاه‌ها تا سقف 30ميليون تومان ارزش معامله معادل نيم درصد، از 30 تا 50ميليون معادل 75 صدم درصد از 50 تا 100ميليون معادل نيم درصد و از 100ميليون به بالا معادل 25/0درصد بايد توسط خريدار و فروشنده پرداخت شود.
وي افزود: از سوي ديگر حق كميسيون در مورد رهن و اجاره معادل 25/0درصد وديعه و اجاره از هر طرف معامله بايد به مشاوران املاك پرداخت شود.
وي تصريح كرد: از سال 79 تاكنون تعرفه حق كميسيون مشاوران املاك به هيچ وجه تغييري نكرده است.
تعرفه مشاوران املاك كمتر از يك درصد است
خسروي با اشاره به اين كه كاهش تعرفه بنگاه‌هاي مشاوران املاك منجر به اعتراض بنگاه‌داران خواهد شد، گفت: تعرفه مشاوران املاك در ايران كمتر از يك درصد است؛ اين در حالي است كه در ساير كشورها حقوق املاك براي مشاوره‌هايي كه ارائه مي‌دهند بيش از اين مبلغ است.
خسروي با بيان اين كه حق مشاوره در تمام دنيا از جايگاه قابل قبولي برخوردار است، گفت: با معيارهاي مالي نمي‌توان ميزان عملكرد مشاوران املاك را سنجيد، چرا كه اين افراد با تكاپو و تلاش‌هاي خود به دنبال خانه‌دار كردن مردم هستند.الهیه
وي خاطر نشان كرد: قانونگذار نيز با آگاهي از اين موضوع اقدام به تعيين درصدي تعرفه براي بنگاه‌هاي مشاوره املاك در سال‌هاي 1316 و 1317 كرد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك خاطرنشان كرد: در تمام كشورهاي جهان نرخ 6درصدي را براي تعرفه مشاوران بنگاه‌هاي معاملات املاك در نظر گرفته‌اند و تعرفه مشاوران املاك ايراني از ميزان قابل توجهي برخوردار نيست.
وي گفت: تعرفه ثابت مشاوران املاك منجر به افزايش فساد در اين حوزه مي‌شود، به نحوي كه برخي بنگاه‌داران ممكن است براي كسب درآمد بيشتر عدالت را فراموش كنند.
كاهش انگيزه مالكان به جابه‌جايي مستاجران
وي در ادامه در بخش ديگري از سخنان خود گفت: با توجه به افزايش قيمت مسكن و حاكميت ركود بر اين بازار پيش‌بيني مي‌شود حجم معاملات مسكن در تابستان سال‌جاري در مقايسه با سال قبل از كاهش قابل توجهي برخوردار باشد.
قلي خسروي خاطرنشان كرد: وجود يكسري نوسانات در بازار مسكن بر ميزان معاملات آن نيز تاثير مي‌گذارد به طوري كه مالكان احتمالا تمايلي به جابه‌جايي مستاجران خود نخواهند داشت.
.
اجاره‌نشين‌ها فصل تابستان را بيشتر از آنكه فصلي براي گردش، تفريح، استراحت و سفرهاي تابستاني بشناسند، آن را فرصتي مي‌دانند براي يافتن خانه‌اي مناسب جهت خريد يا همان اجاره.
اين گروه كه تعدادشان كم نيست و در واقع 40درصد جمعيت كشورمان را تشكيل مي‌دهند، فصل تابستان را اصلا فصل نقل و انتقالات نامگذاري كرده‌اند. برخي از اين مستاجران كه تابستان امسال چند دهمين تابستاني خواهد بود كه در قالب مستاجر به خانه جديد مي‌روند، كاملا به مسائلي كه بايد براي پيدا كردن مسكن اجاره‌اي در نظر بگيرند، مطلع هستند. پـيـروزي-نبرد شـمالي
لذا روي سخن ما با مستاجران بدون تجربه است. از همين رو گروه مسكن دنياي اقتصاد نكات مهمي را كه بايد خانواده‌هاي اجاره‌نشين نسبت به آن اطلاع داشته تا با رضايت كامل يك سال در مسكن اجاره‌اي بتوانند زندگي راحت و بدون دردسري داشته باشند را در اين گزارش آورده است.
افزايش قدرت چانه‌زني مستاجر
اينكه قيمت‌ها فوق‌العاده بالا رفته و گراني مسكن بيداد مي‌كند كاملا درست و حقيقت امروز بازار مسكن است. اما همين گراني، شرايط ايده‌آلي براي اجاره‌نشين‌ها به وجود آورده است. حتما شما مستاجران سوال مي‌كنيد مگر مي‌شود گراني مسكن ايده‌آل باشد؟ دولت
پاسخ كارشناسي به اين پرسش مثبت است:
تورم غيرمنطقي در بازار مسكن از يك سو و توانايي اندك مالي مستاجران از سوي ديگر موجب شده، فاصله شاخص اجاره‌بها با شاخص توانايي پرداخت اجاره در بالاترين حد ممكن قرار بگيرد.
در چنين شرايطي احتمال اينكه مالك بتواند براي ملك خود مستاجري هماهنگ با مبلغي كه براي رهن و اجاره تعيين كرده، پيدا كند. بسيار بسيار پايين آمده است.
مالك طمع نكن ولنجک
به بيان ساده‌تر در شرايط امروز بازار مسكن، ريسك اجاره براي مالكان به بالاترين سطح ممكن رسيده است.
پس در چنين شرايطي بيشتر از آنكه مستاجران نگران تورم مسكن باشند، مالكان املاك اجاره‌اي بايد نگران اجاره رفتن ملك خود باشند.
همين مساله باعث مي‌شود در فصل نقل و انتقالات كرنش صاحبان ملك اجاره‌اي در برابر گروه‌هاي مستاجر بيشتر از گذشته شود.
بنابراين خيلي صريح بايد گفت شرايط ايده‌آلي كه گراني‌هاي دو سال گذشته در بازار مسكن، در تابستان امسال براي اجاره‌نشين‌ها به وجود آورده همانا افزايش قدرت چانه‌زني مستاجران در برابر مالكان است.گاندی
بگوييد همين جا بمانند
در اين شرايط ايده‌آل، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند قراردادشان با مستاجر قبلي را براي يك سال ديگر تمديد كنند، چون به خوبي مطلع هستند اگر بخواهند دنبال مستاجر جديد باشند (تا از اين طريق بتوانند رهن و اجاره را چند برابر افزايش دهند) اين احتمال وجود دارد كه ماه‌ها ملكشان خالي بماند و خالي ماندن ملك به مراتب ضرر بيشتر از اجاره كمتر را نصيب مالك خواهد كرد.شهرک غرب
اجاره كمتر سود بيشتر دردسر كمتر
فرض كنيد اجاره ملكي تا تابستان امسال 300هزار تومان بوده و مالك قصد دارد آن را به مستاجر جديد اما با اجاره 400هزار توماني واگذار كند. مابه‌التفاوت اين دو رقم، مبلغ يك ميليون و 200هزار تومان را در سال به جيب مالك وارد مي‌كند. اما اگر مالك مجبور شد 4 ماه دنبال مستاجري بگردد كه قادر باشد 400هزار تومان اجاره دهد در اين صورت يك‌ميليون و 600هزار تومان بابت خالي ماندن 4 ماه ملكش، از درآمدش كم شده است. حال آيا به نفع مالك است كه اجاره كمتري بگيرد يا به دنبال مستاجر جديد با اجاره‌بهاي بيشتر باشد؟ عقل محاسبه‌گر در چنين حالتي به دريافت اجاره كمتر حكم مي‌دهد. با توجه به آنچه گفته شد اجاره‌نشين‌ها در شرايط فعلي بهتر است با اعتماد به نفس كامل قراردادشان را با مالك براي يك سال ديگر تمديد كنند و در مقابل خواسته مالك براي افزايش چند برابري اجاره‌بها، با قدرت، چانه‌زني كنند. در اين گزارش رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز توصيه‌هاي مهمي را براي فصل نقل و انتقالات خطاب به مالكان و مستاجران مطرح كرده است.
به مشاوران متخصص مراجعه كنيد
مصطفي قلي‌خسروي در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد با اشاره به اينكه فصل تابستان مصادف است با اوج جابه‌جايي‌ها در بازار مسكن، تاكيد كرد: مردم نهايت دقت و هوشياري خود را به خرج دهند و از مراجعه به مشاوران املاك غيرمتخصص كه داراي پروانه تخصصي جواز كسب نيستند، خودداري كنند.ميني سيتي - كوي لاله
اتمام حجت با بنگاه‌هاي املاك
خسروي در عين حال به مسوولان ارشد بنگاه‌ها هشدار داد پروانه تخصصي جواز كسب را حتما بايد در معرض ديد مراجعه‌كنندگان قرار دهند تا اعتماد مردم به فعاليتي كه بنگاه‌ها انجام مي‌دهند جلب شود.
امضاي بدون مطالعه ممنوع
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اعلام اين مطلب گفت: مردم در هنگام عقد قراردادهاي معاملات مسكن دقت كنند كه هيچ قراردادي را بدون مطالعه امضا نكنند و بدون استفاده از نظر مشاوران متخصص به هيچ وجه اقدام به عقد قرارداد نكنند. قلي خسروي تاكيد كرد: مردم در نقش پليس براي اتحاديه املاك بايد فعاليت كنند و در هر كجا كه شاهد بروز تخلف از سوي مشاوران املاك بودند، مراتب را به اطلاع بازرسان اتحاديه برسانند.
وي خاطرنشان كرد: قطعا با مشاوران املاك متخلف برخورد جدي خواهد شد به طوري كه در وهله اول اتحاديه اقدام به اخذ جريمه از اين افراد خواهد كرد و در مراحل بعدي در صورت ثبت سه فقره شكايت در پروانه ثبت مشاوران املاك متخلف، اتحاديه اقدام به ابطال پروانه كسب آنها خواهد كرد. یوسف آباد
حق كميسيون
وي در ادامه در مورد تعرفه حق كميسيون معاملات مشاوران املاك گفت: در معاملات قطعي خريد و فروش حق كميسيون بنگاه‌ها تا سقف 30ميليون تومان ارزش معامله معادل نيم درصد، از 30 تا 50ميليون معادل 75 صدم درصد از 50 تا 100ميليون معادل نيم درصد و از 100ميليون به بالا معادل 25/0درصد بايد توسط خريدار و فروشنده پرداخت شود.
وي افزود: از سوي ديگر حق كميسيون در مورد رهن و اجاره معادل 25/0درصد وديعه و اجاره از هر طرف معامله بايد به مشاوران املاك پرداخت شود.
وي تصريح كرد: از سال 79 تاكنون تعرفه حق كميسيون مشاوران املاك به هيچ وجه تغييري نكرده است.
تعرفه مشاوران املاك كمتر از يك درصد است
خسروي با اشاره به اين كه كاهش تعرفه بنگاه‌هاي مشاوران املاك منجر به اعتراض بنگاه‌داران خواهد شد، گفت: تعرفه مشاوران املاك در ايران كمتر از يك درصد است؛ اين در حالي است كه در ساير كشورها حقوق املاك براي مشاوره‌هايي كه ارائه مي‌دهند بيش از اين مبلغ است.
خسروي با بيان اين كه حق مشاوره در تمام دنيا از جايگاه قابل قبولي برخوردار است، گفت: با معيارهاي مالي نمي‌توان ميزان عملكرد مشاوران املاك را سنجيد، چرا كه اين افراد با تكاپو و تلاش‌هاي خود به دنبال خانه‌دار كردن مردم هستند.الهیه
وي خاطر نشان كرد: قانونگذار نيز با آگاهي از اين موضوع اقدام به تعيين درصدي تعرفه براي بنگاه‌هاي مشاوره املاك در سال‌هاي 1316 و 1317 كرد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك خاطرنشان كرد: در تمام كشورهاي جهان نرخ 6درصدي را براي تعرفه مشاوران بنگاه‌هاي معاملات املاك در نظر گرفته‌اند و تعرفه مشاوران املاك ايراني از ميزان قابل توجهي برخوردار نيست.
وي گفت: تعرفه ثابت مشاوران املاك منجر به افزايش فساد در اين حوزه مي‌شود، به نحوي كه برخي بنگاه‌داران ممكن است براي كسب درآمد بيشتر عدالت را فراموش كنند.
كاهش انگيزه مالكان به جابه‌جايي مستاجران
وي در ادامه در بخش ديگري از سخنان خود گفت: با توجه به افزايش قيمت مسكن و حاكميت ركود بر اين بازار پيش‌بيني مي‌شود حجم معاملات مسكن در تابستان سال‌جاري در مقايسه با سال قبل از كاهش قابل توجهي برخوردار باشد.
قلي خسروي خاطرنشان كرد: وجود يكسري نوسانات در بازار مسكن بر ميزان معاملات آن نيز تاثير مي‌گذارد به طوري كه مالكان احتمالا تمايلي به جابه‌جايي مستاجران خود نخواهند داشت.
No comments:
Post a Comment